이현 분쟁예방센터 REPORT

 상가와 관련하여 여러 분쟁이 발생하는데, 그 중 임대차계약기간, 권리금, 임대료와 관련하여 많은 갈등이 발생합니다. 이런 분쟁을 사전에 예방할 수 있는 예방법을 이현에서 준비했습니다.

1. 상가 임대차 계약의 갱신

1) 기존의 상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 계약갱신요구권이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 가능했습니다. 그러나, 2018년 10월 16일 상가임대차법이 개정되면서 계약갱신요구권은 10년으로 늘어나게 되었습니다.

 따라서 2018년 10월 16일 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 갱신된 임대차의 경우 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

2) 이 계약갱신요구권의 행사 기간은 계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전까지인데요. 사전에 통보하지 않고 계약이 종료되기 1개월 이하의 기간만을 남겨두고 변동 사항을 통보하는 것은 묵시적 갱신으로 인해 불가능합니다.

3) 즉, 임대차계약을 연장하고 싶은 임차인이라면 우선 임대차계약일 또는 임대차 갱신일을 확인해보신 후, 갱신요구권으로 가능한 임대차계약 기간이 5년인지 10년인지 알아보셔야 합니다. 그리고 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 사이에 임대차계약의 갱신을 요구하시면, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 갱신 요구를 거절할 수 없어 임대차계약을 연장하실 수 있습니다.

2. 상가권리금

1) 권리금이란, '임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가'를 말하는데요.

 쉽게 말해, 기존 사업자의 거래처와 영업 이점, 노하우 등을 새로운 사업자가 이어받는 대가로 지급하는 금전이라고 생각하시면 됩니다.

2) 권리금은 과거에는 관행적으로만 인정되었지만, 상가건물 임대차보호법으로 법제화가 되어 법적으로 보호를 받을 수 있게 되었습니다.

 그러므로 꼭 '상가건물 임대차 권리금 계약서'를 쓰셔야 합니다.

 양식을 공유해 드리니 받아가시기 바랍니다.

3) 만일 임대인이 권리금 회수를 방해하는 경우에는 손해배상을 청구할 수 있는데요, 방해행위란 다음과 같습니다.

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위.

③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위.

④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 여기서 4호의 정당한 사유란

(1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우.

(2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

(3) 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

(4) 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 를 말합니다.

4) 요약하면, 권리금과 관련한 분쟁을 예방하기 위해서 상가건물 임대차 권리금계약서를 작성하시는 것과, 임대인이 권리금의 회수를 방해한다고 느끼시는 경우 소송을 대비하여 입증자료를 모아두시기를 권해드립니다.

3. 임대료의 증액은 5%까지만

 상가임대차법에서는 계약 갱신을 할 때 임대료를 5% 이상 증액할 수 없도록 규정하고 있습니다.

 다만, 보증금과 월 임대료를 합한 '환산보증금'이 9억 원을 초과하는 건물 임대차에 대해서는 상가임대차법 적용 제외 대상이니 유의하시기 바랍니다.

(※서울의 기준이며, 과밀억제권역 및 부산의 경우에는 6억 9천만 원 이하, 과밀억제권에 포함되지 않는 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 5억 4천만 원 이하, 그 밖의 지역은 3억 7천만 원 이하입니다.)