매매대금반환

의뢰인은 상대방으로부터 신축빌라를 분양받는 분양계약을 체결하고, 상대방에게 매매대금을 지급하고 의뢰인 명의로 소유권이전등기를 경료받았음. (매매대금 중 일부는 이 사건 빌라에 근저당권 채권최고액 2억원을 설정하여 마련)
그런데 이 사건 빌라 중 복층 부분(싱크대, 화장실, 난방선)은 불법건축물로서 이행강제금 부과 및 강제철거 대상에 해당했는데, 의뢰인은 계약체결 당시 이 사실을 상대방으로부터 고지받지 아니하였고, 이 사건 건물 건축물대장에도 불법건축물로 표기가 되어있지 아니한 상황이었음.
의뢰인은 부동산 계약일로부터 1년 6개월이 지난 후 이 사건 빌라 중 일부가 불법 건축된 사실을 알게 되었고 지금이라도 매매계약을 해제하고 피고에게 지급한 매매대금을 반환받기를 희망하였음.

(1) 다음의 점을 근거로 상대방의 완전한 소유권을 이전할 의무를 불완전하게 이행했으므로 이 사건 매매계약을 해제하고, 상대방은 원고에게 매매대금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다는 점을 주장함

① 관할 행정청 건축과에 사실조회를 신청하여 받은 회신 내용에 따르면, 이 사건 부동산 중 강제철거 대상인 불법면적은 전체 면적 중 47%에 달하는 점
② 판례에 의하면“법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당하고, 이러한 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단”,“부동산 중 무단으로 증축된 부분이 철거되는 경우, 위와 같은 법률적 제한 역시 매매목적물 하자에 해당”한다는 점
③ 불법건축물로서 매매계약 체결 당시 하자가 이미 존재하였고 의뢰인은 계약체결 당시 위 하자의 존재 사실을 알지 못한 것에 과실이 없다는 점을
④ 상대방은 이 사건 건물에 중대한 하자가 있다는 점을 알면서 불법 면적, 이행강제금 행정대집행 등 행정명령의 대상이 되는 부분을 의뢰인에게 알리지 않았고 묵인한 점.
⑤ 상대방의 위와 같은 행위는 위법한 행위에 해당한다는 점.

(2) 다음의 사항을 고려할 때 의뢰인의 상대방에 대한‘소유권이전등기 말소의무, 부동산 인도의무, 근저당권설정등기 말소의무’와 상대방의 원고에 대한 ‘부당이득반환의무’는 동시이행관계에 있다는 주장

① 의뢰인이 이 사건 빌라 매매대금 중 잔금을 지급하기 위하여 위 부동산에 근저당권을 설정하였다는 점.
② 이 사건 빌라에 관하여 의뢰인 명의 소유권이전등기와 근저당권 설정 등기가 동일한 날짜에 경료되었다는 점.
③ 민법 제549조(계약해제에 따른 원상회복)는 민법 제536조(동시이행항변권)를 준용하는바 별도의 약정이 존재하지 않는 한 양 의무는 동시이행관계에 있다는 점.